06.10.2008 | Служба новостей Росфирм
Девелоперы пробуют многофункциональный подход
В ближайшие два года в Нижнем Новгороде будет построено не менее пяти многофункциональных комплексов. По мнению экспертов, МФК обходятся девелоперам дороже, чем несколько отдельных объектов, зато диверсифицируют риски и повышают общую доходность проекта.эксперты
Сергей Богданчиков
директор департамента консалтинга London Consulting & Management Company
Юрий Карцев
главный архитектор института «НижегородгражданНИИпроект»
Евгений Козлов
генеральный директор ООО «Элтекс»
Станислав Котельников
генеральный директор ООО «Волго-Вятская строительная компания»
Елена Соловьева
вице-президент Нижегородской гильдии риэлторов
Павел Солодкий
директор ООО «Управляющая компания «Региональный центр международной торговли»
Александр Попов
генеральный директор ООО «ХК «Кловер Групп»
Татьяна Романчева
директор Нижегородского центра научной экспертизы
Александр Шарапов
президент ГК «Бекар»
Какие сегменты недвижимости девелоперы совмещают чаще всего
В чем состоит сложность проектирования МФК
«Заморозит» ли фондовый кризис текущие стройки
Девелоперы сравнивают многофункциональные комплексы - объекты, которые сочетают разные виды жилой и коммерческой недвижимости - с гейшами, которые развлекают своих гостей танцем, пением и беседой одновременно. Вертикальные МФК «смешивают» разные площади под одной крышей, горизонтальные представляют собой несколько зданий, объединенных общей концепцией. Соотношение разной недвижимости в МФК может быть любым. «Если каждый из сегментов - жилой, офисный или торговый - занимает более 5% общей площади, то это уже многофункциональный комплекс», - дает определение директор управляющей компании «Региональный центр международной торговли» ПАВЕЛ СОЛОДКИЙ.
Застройщики жилья сдержанно экспериментируют с МФК
В сфере жилищного строительства многофункциональный подход в Нижнем Новгороде почти не применяется. Исключением можно считать комплексы «Изумрудный замок», «Зенит», «Седьмое небо» и «Водный мир», проекты которых предусматривают наличие собственных торговых и фитнес-центров, ресторанов, продовольственных гипермаркетов. Но таких объектов, как, например, первый столичный МФК «Парк-Плейс», построенный в 1992 г. и сочетающий в одном здании и жилье, и несколько полноценных объектов коммерческой недвижимости, в регионе до сих пор нет. По словам генерального директора ООО «Элтекс» ЕВГЕНИЯ КОЗЛОВА, причина - в отсутствии опыта у местных девелоперов: «Даже в Москве объекты mixed-use development появились сравнительно недавно. Так чего же вы хотите от регионов?»
Эксперты считают, что застройщики жилья должны применять многофункиональный подход сдержанно. «Не каждому захочется покупать квартиру в доме рядом с торгово-развлекательным центром, делить парковки с его посетителями и жить в таком шумном и оживленном месте», - аргументирует вице-президент Нижегородской гильдии риэлторов ЕЛЕНА СОЛОВЬЕВА. Поэтому нижегородские девелоперы пробуют разные варианты разделения зон. Например, в проекте МФК «Седьмое небо» предусмотрен парк площадью более трех гектаров - он будет расположен между жилыми домами и торгово-развлекательным центром.
При строительстве коммерческой недвижимости девелоперы охотнее экспериментируют, смешивая торговые галереи с фитнес-клубами, а офисные центры - с апарт-отелями. Сейчас в Нижнем Новгороде строится пять подобных объектов: управляющая компания «Региональный ЦМТ» заканчивает первую очередь «Центра международной торговли», ООО «ВВСК» возводит гостиницу и жилой блок со встроенными помещениями общественного назначения, ГК «Столица Нижний» - «Центр городской жизни» на Гребном канале с отелем уровня «пять звезд», торговым центром, конгресс-холлом и яхт-клубом. ООО «Отель сервис» (входит в состав московской ГК «Кловер Групп») за два года намерено реконструировать гостиницу «Волжский откос». Помимо гостиницы и апарт-отеля инвестор собирается разместить здесь галерею бутиков с торговыми помещениями, рестораны, кафе, семейно-досуговый центр и бизнес-центр. Недавно о своих планах в Нижнем Новгороде объявила еще одна московская компания - «ADG групп». Компания уже приобрела участок под строительство многофункционального центра в Канавинском районе. В его состав войдут магазины, кафетерий, рестораны, в том числе панорамный ресторан с видом на исторический центр города и реку, галерея, фитнес- и бизнес-центры, гостиница. Это будет один из первых МФК в заречной части города.
Как отмечает директор департамента консалтинга London Consulting & Management Company СЕРГЕЙ БОГДАНЧИКОВ, самое важное при реализации многофункционального проекта - четкая концепция, которая должна удовлетворять запросы всех будущих пользователей. Например, для торгового центра абсолютно не важен вид из окон, а вот для гостиничной недвижимости - это значимый фактор.
Кроме того, качественный многофункциональный комплекс исключает пересечение аудиторий разных объектов. «Наша главная задача - разделить разнонаправленные потребительские потоки, чтобы офисный менеджер шел на работу «своей дорогой», а постоялец гостиницы - своей», - рассказывает главный архитектор «НижегородгражданНИИпроекта» ЮРИЙ КАРЦЕВ. Поэтому каждая функциональная часть комплекса должна быть оборудована отдельным входом, парковкой и инженерными системами.
Пока местные девелоперы не созрели до того, чтобы разделять объекты с разными функциями техническими этажами, поэтому архитекторам приходится проявлять творческий подход к решению этой проблемы. «На Западе несколько технических этажей в здании - обычное дело: каждые пять этажей разделяет техническое помещение. На этих площадях решаются задачи по обслуживанию коммуникаций: водопровода, канализации и т.д. Но у нас никто не хочет терять целый этаж», - отмечает архитектор.
Собственники МФК чувствуют себя увереннее
По словам Сергея Богданчикова, строительство МФК обходится в среднем на 5-10% дороже, чем возведение объектов по отдельности. Как отмечает эксперт, обслуживание комплекса требует повышенных затрат, поскольку им управляют сразу несколько структур: гостиничный оператор, администрация торгового или бизнес-центра, товарищество собственников жилья. Несмотря на это, многофункциональные проекты в перспективе более прибыльны. Павел Солодкий утверждает, что рынок коммерческой недвижимости близок к насыщению: доходность бизнеса за год снизилась с 15% до 10%, а средний срок окупаемости объектов приблизился к 10 годам. При этом цена аренды продолжает падать. Формат МФК, по его мнению, способен поднять доходность бизнеса до 20%, сократив срок окупаемости до семи-восьми лет.
Доходность многофункциональных проектов обычно находится на уровне среднеарифметической доходности отдельных ее функций. Президент ГК «Бекар» (консалтинг в области коммерческой недвижимости) АЛЕКСАНДР ШАРАПОВ считает, что при грамотном управлении показатели могут быть и выше: доходность офисной недвижимости - до 16%, торговой - до 19%, гостиницы могут принести инвестору до 17% прибыли. Наибольший (и самый быстрый) доход по-прежнему приносит жилье - до 30%.
По мнению экспертов, в Нижнем Новгороде востребованы все виды коммерческой недвижимости, но собственники МФК, включающего офисные, гостиничные и торговые площади, чувствуют себя увереннее, нежели собственники бизнес-центров. «Девелоперы выбирают МФК, чтобы максимально использовать земельный участок. Земля в центре города дорогая, а поднимать торговлю выше третьего этажа нет смысла - покупатели не пойдут», - полагает Сергей Богданчиков.
По словам генерального директора «Кловер Групп» АЛЕКСАНДРА ПОПОВА, основные инвестиционные цели многофункциональных проектов - диверсификация рисков. «С течением времени МФК может гибко реагировать на изменения рынка», - добавляет г-н Попов. По его словам, в процессе эксплуатации часть площадей может быть заменена на более востребованные или не предусмотренные на старте проекта. При грамотном планировании МФК можно запускать поэтапно, извлекая прибыль на всех стадиях развития проекта, от запуска первой очереди до периода изнашивания площадей и их частичного перепрофилирования.
Почти все будущие нижегородские МФК включают в себя гостиницу. Так, по словам генерального директора ООО «Волго-Вятская строительная компания» СТАНИСЛАВА КОТЕЛЬНИКОВА, в проекте компании ВВСК гостиница и жилой блок будут совмещены трехэтажной галереей, в которой разместятся офисы. Александр Попов затруднился назвать соотношение разных объектов будущего комплекса, однако добавил, что основной профиль гостиницы «Волжский откос» сохранится. Павел Солодкий сообщает, что его объект будет представлять собой два отдельно стоящих дома: офисный центр с подземной парковкой и через дорогу напротив - гостиница.
Сергея Богданчикова удивляет столь бурный интерес девелоперов к отелям. По его мнению, сегодня самый распространенный многофункциональный формат на российском рынке коммерческой недвижимости - это торгово-офисный центр. «Он быстрее окупается и начинает приносить чистую прибыль раньше любого другого многофункционального комплекса», - заявляет аналитик. Директор Нижегородского центра научной экспертизы ТАТЬЯНА РОМАНЧЕВА соглашается: офисные площади занимают около 50% всех коммерческих площадей города, и инвестировать в их строительство по-прежнему выгодно. По данным Евгения Козлова, гостинично-офисные проекты окупаются в среднем за 10-15 лет, в то время как торгово-офисные - за 5-7. «Срок окупаемости гостинично-офисных комплексов значительно выше», - подчеркивает эксперт.
Финансовый кризис изменит расположение МФК
По прогнозам собеседников «ДК», в обозримом будущем вслед за монофункциональными объектами в заречной части города появятся и свои МФК. Как отмечает Елена Соловьева, кризис фондового рынка и банковской системы затронул и крупные проекты в сфере коммерческой недвижимости в Нижнем Новгороде. Проблемы с проектным финансированием могут сдвинуть интересы девелоперов за реку - строить наверху всегда было дороже. До сих пор многофункциональные комплексы располагаются только в нагорной части города. Станислав Котельников отмечает, что это характерно и для других городов-миллионников: «микшировать» девелоперы предпочитают исключительно в центре. Пока же кризис привел к тому, что строительство единственного крупного МФК в заречной части города - многофункционального комплекса на Стрелке, который планировала построить питерская компания «Макромир», - откладывается. «Макромир» объявил о распродаже активов и собирается продать несколько своих объектов, в том числе большинство региональных проектов.
Как сообщают другие участники рынка, они не планируют сворачивать свою деятельность по строительству МФК. «Заемные средства получены, строительство гостиницы с жилым домом на завершающем этапе. Я не вижу причин для того, что замораживать проект», - комментирует ситуацию Станислав Котельников. Александр Попов замечает, что стоимость банковских ресурсов дорожает год от года. Однако это обстоятельство не останавливает девелоперов: они «либо соглашаются с правилами игры, либо рефинансируются в западных крупных банках».
По мнению экспертов, кризис кредитных средств может привести не только к смещению территориальных предпочтений девелоперов, но и к появлению в МФК новых для Нижнего Новгорода видов недвижимости. «Включение в проект комплекса апартаментов, например, сокращает сроки его окупаемости до пяти лет. Это объясняется тем, что на процесс продажи апартаментов не распространяется действие ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Поэтому их реализацию можно начинать до получения разрешения на строительство, привлекая инвестиции задолго до сдачи объекта - что немаловажно в условиях кризиса», - поясняет Павел Солодкий.
Александр Попов: «Многоцелевой комплекс хорош тем, что в процессе эксплуатации часть площадей может быть заменена на более востребованные или не предусмотренные на старте проекта».
Павел Солодкий: «Формат многофункционального комплекса позволяет повысить доходность бизнеса до 20%».
Сергей Богданчиков:«Торгово-офисный центр начинает приносить прибыль гораздо быстрее любого другого МФК».
Сергей Богданчиков:«Торгово-офисный центр начинает приносить прибыль гораздо быстрее любого другого МФК».